Ako začať s krátkodobým prenájmom na Slovensku 2026: kompletný checklist

Checklist v skratke

Krok 1: Živnosť (alebo predmet podnikania)

Typický krátkodobý prenájom so službami — upratovanie, bielizeň, check-in — je z pohľadu práva ubytovacia služba, nie holý prenájom. Živnostenský zákon to hovorí priamo: prenájom bytu je živnosťou, „pokiaľ sa popri prenájme poskytujú aj iné než základné služby spojené s prenájmom“ (§ 4 ods. 1 zákona č. 455/1991 Zb.). Pre bežný apartmán bez jedla ide o voľnú živnosť Ubytovacie služby bez poskytovania pohostinských činností. Oprávnenie vzniká dňom ohlásenia, prípadne neskorším dňom, ktorý v ohlásení uvediete (§ 10 ods. 1) — ponuku preto spustite až potom. Pri s. r. o. ide o predmet podnikania namiesto živnosti fyzickej osoby.

Bez živnosti môžete prenajímať len vtedy, keď hosťom neposkytujete nič nad rámec základných služieb spojených s prenájmom; pri krátkych pobytoch cez platformy je to skôr výnimka. Kedy áno a kedy nie, aj ako sa líši zdanenie, rozoberáme v samostatnom návode.

Krok 2: Register krátkodobého prenájmu (od 1. januára 2027)

Zákon č. 133/2026 Z. z. o registri jednotiek pre poskytovanie služieb krátkodobého prenájmu ubytovania nadobúda účinnosť 1. januára 2027 (čl. III). Slovensko ním zavádza registračný postup podľa nariadenia (EÚ) 2024/1028, ktoré sa uplatňuje od 20. mája 2026. Register vedie Ministerstvo cestovného ruchu a športu SR (§ 3 ods. 1) a každá jednotka dostane vlastné registračné číslo.

• Začínate ponúkať od 1. januára 2027? Jednotku zapíšte do registra pred prvým poskytnutím ubytovania cez online platformu (§ 5 ods. 1). Bez platného registračného čísla ju cez platformu ponúkať nemožno (§ 5 ods. 2).
• Ponúkate cez platformu už v roku 2026? Údaje musíte zapísať do 28. februára 2027. Dovtedy sa na vás zákaz ponúkať bez čísla ani pokuty nevzťahujú (§ 14).
• Cena: zápis, zmena aj výmaz sú bezplatné (§ 5 ods. 10). Zmenu údajov zapíšete do 30 dní a po trvalom skončení prenájmu jednotku do 30 dní vymažete (§ 5 ods. 4 a 7).
• Pokuty: fyzickej osobe nepodnikateľovi 100 – 1 000 € (§ 10), živnostníkovi a s. r. o. 1 000 – 3 000 € (§ 11 ods. 3).

Povinnosť má každý hostiteľ, ktorý ponúka ubytovanie cez platformu, so živnosťou aj bez nej. Údaje, ktoré register žiada, napríklad číslo listu vlastníctva, katastrálne územie a parcelné číslo, si pripravte vopred a sledujte, kedy ministerstvo spustí formulár na zápis. Čo všetko do registra zadáte, rozoberáme v návode k registru.

Krok 3: Identifikovaná osoba pre DPH

Menej známy, ale časovo kritický krok. Ak nie ste platiteľom DPH a prijímate službu od podnikateľa z iného štátu EÚ — províziu od Airbnb či Booking.com alebo predplatné Best Guest — musíte daňovému úradu podať žiadosť o registráciu ešte pred prijatím služby (§ 7a ods. 1 zákona č. 222/2004 Z. z.). Daňový úrad vás zaregistruje najneskôr do 10 dní od doručenia žiadosti (§ 7a ods. 3). Nečakajte preto na prvú faktúru od platformy — vtedy už službu máte prijatú. Žiadosť podajte ešte pred prvou rezerváciou cez platformu. Registrácia z vás platiteľa DPH nerobí: DPH k cene ubytovania nepripočítavate, odvádzate ju len z prijatých zahraničných služieb. Podrobnosti v samostatnom návode.

Platiteľom DPH sa stanete až pri vyššom obrate: od 1. januára po roku, v ktorom obrat presiahol 50 000 €, alebo hneď dodaním, ktorým obrat v bežnom roku presiahne 62 500 € (§ 4).

Krok 4: Registrácia ubytovateľa na MV SR

Zákon vám ukladá doručiť hlásenie pobytu cudzinca polícii do piatich dní a pripúšťa aj doručenie cez elektronickú službu (§ 113 písm. c) zákona č. 404/2011 Z. z.). Tlačivá môžete odovzdať aj osobne na útvare cudzineckej polície alebo poštou. Najpohodlnejšia je elektronická služba na portal.minv.sk — tá však vyžaduje, aby ste sa vopred zaregistrovali ako ubytovateľ. Ubytovateľ, prípadne osoba oprávnená konať za neho, potrebuje občiansky preukaz s čipom a elektronické podanie sa podpisuje kvalifikovaným elektronickým podpisom (KEP).

Toto je najčastejšie odkladaný krok — a najčastejší zdroj omeškania, pretože lehota na hlásenie je len 5 dní od ubytovania a registrácia nie je okamžitá.

Krok 5: Daň za ubytovanie

Pre obec ste platiteľom dane za ubytovanie (§ 38 ods. 2 zákona č. 582/2004 Z. z.): daň vyberiete od hostí a odvediete ju obci. Ubytovaciu kapacitu musíte obci oznámiť najneskôr v deň, keď začnete ubytovanie poskytovať (§ 41a ods. 1), a o ubytovaných viesť podrobnú evidenciu (§ 41a ods. 2).

Sadzbu, spôsob a lehoty platenia aj prípadné oslobodenia určuje VZN vašej obce (§ 40 a § 43); horný limit sadzby zákon nestanovuje. Zákon sám od dane neoslobodzuje deti, seniorov ani držiteľov preukazu ŤZP: daňovníkom nie je len odídenec (§ 38a), všetky ostatné oslobodenia môže zaviesť iba VZN. Koho obce v praxi oslobodzujú, nájdete v článku Oslobodenie od dane za ubytovanie.

Krok 6: Kniha ubytovaných

Od prvého hosťa veďte knihu ubytovaných o všetkých hosťoch, aj slovenských: meno a priezvisko, číslo občianskeho preukazu alebo cestovného dokladu, adresu trvalého pobytu a dobu ubytovania (§ 24 zákona č. 253/1998 Z. z.). Pri cudzincoch do nej uvádzate aj štátnu príslušnosť a dátum narodenia (§ 113 písm. b) zákona č. 404/2011 Z. z.). Evidencia na daň za ubytovanie navyše žiada dátum narodenia, druh dokladu a počet prenocovaní a zákon ju výslovne dovoľuje viesť v listinnej aj elektronickej podobe (§ 41a ods. 2 zákona č. 582/2004 Z. z.). Zapisujte priebežne, nie spätne.

Krok 7: Hlásenia cudzincov — priebežná rutina

Každého hosťa, ktorý nie je štátnym občanom SR, nahláste polícii do 5 dní od ubytovania — bežných dní, nie pracovných (§ 113 písm. c) zákona č. 404/2011 Z. z.). Platí to aj pre hostí z Česka, Nemecka či iných krajín EÚ: cudzincom je každý, kto nie je štátnym občanom Slovenskej republiky (§ 2 ods. 2). Pri občanoch EÚ obsahuje tlačivo menej údajov než pri hosťoch z tretích krajín, nahlásiť ich však treba. Polícii nehlásite len slovenských občanov.

Za porušenie povinností ubytovateľa hrozí pokuta až 3 300 € (§ 119 ods. 2) — prehľad sankcií nájdete v článku o pokutách. Podrobnosti o podaní nájdete v samostatnom návode.

Krok 8: Štatistický výkaz

Ak vás Štatistický úrad SR vedie v registri ubytovacích zariadení, podávate mu Mesačný výkaz o činnosti ubytovacieho zariadenia CR 1-12, a to do 20 dní po skončení každého mesiaca. Tak to stanovuje program štátnych štatistických zisťovaní (vyhláška č. 425/2023 Z. z., zisťovanie č. 54): spravodajskou jednotkou sú subjekty vedené v tomto registri, ktoré poskytujú prechodné ubytovanie návštevníkom na účel cestovného ruchu.

Krok 9: Daň z príjmov a odvody

• Registrácia: so živnosťou vás daňový úrad zaregistruje sám z údajov živnostenského registra (§ 49a ods. 1 zákona č. 595/2003 Z. z.). Kto prenajíma bez živnosti, požiada o registráciu sám do konca mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom nehnuteľnosť prenajal (§ 49a ods. 2).
• Priznanie: podávate do troch mesiacov po skončení roka (§ 49 ods. 2), za rok 2026 teda do 31. marca 2027.
• Výdavky: pri živnosti si namiesto skutočných výdavkov môžete uplatniť paušál 60 % z príjmov, najviac 20 000 € ročne (§ 6 ods. 10).
• Zdravotné poistenie: sadzba pre živnostníka je v rokoch 2026 a 2027 dočasne 16 % (§ 38ezk zákona č. 580/2004 Z. z.).
• Sociálne poistenie: kto ohlási živnosť prvýkrát, je povinne poistený od prvého dňa šiesteho kalendárneho mesiaca po mesiaci, od ktorého je oprávnený podnikať (§ 21 ods. 1 zákona č. 461/2003 Z. z.). Potom sa každoročne posudzuje príjem za predchádzajúci rok.

Sadzby dane, oslobodenie 500 € pri prenájme bez živnosti a ďalšie podrobnosti rozoberáme v návode Dane z príjmov z krátkodobého prenájmu.

Krok 10: eKasa — len pri platbách na mieste

Pokladnicu eKasa potrebujete, ak od hostí na mieste prijímate platby — v hotovosti, kartou alebo iným prostriedkom, ktorý nahrádza hotovosť. Od 1. januára 2026 to upravuje zákon č. 384/2025 Z. z. o evidencii tržieb, ktorý nahradil zákon č. 289/2008 Z. z. Za tržbu výslovne považuje aj platbu naskenovaním platobného príkazu (QR kódu) na mieste a aj preddavok či doplatok (§ 2 písm. u)). Ak hostia všetko platia cez platformu, na mieste žiadnu tržbu neprijímate. Kedy povinnosť vzniká, rozoberáme v návode k eKase; hraničné prípady si overte s účtovníkom alebo s Finančnou správou.

Krok 11: GDPR

Údaje hostí spracúvate ako prevádzkovateľ podľa GDPR. Údaje, ktoré vyžaduje zákon (kniha ubytovaných, hlásenie cudzincov, evidencia na daň za ubytovanie), spracúvate na splnenie zákonnej povinnosti (čl. 6 ods. 1 písm. c) nariadenia (EÚ) 2016/679), na to súhlas hosťa nepotrebujete. Pri zbere údajov však hosťa musíte informovať, kto a na aký účel ich spracúva (čl. 13), a zbierať len to, čo je nevyhnutné (čl. 5 ods. 1 písm. c)). Plošné kopírovanie občianskych preukazov a pasov je preto rizikové — viac v článku Môžem kopírovať doklady hostí?.

Čo sa dá automatizovať

Registrácie v krokoch 1 až 5 sú viazané na vašu identitu — tie za vás softvér neurobí. Priebežná rutina je naopak presne to, čo sa automatizovať dá: Best Guest z online check-inu hosťa automaticky vedie knihu ubytovaných, spočíta daň za ubytovanie podľa sadzby a pravidiel, ktoré si pre svoju obec nastavíte, a pripraví podklady pre hlásenie cudzincov. Samotné hlásenie podávate vy cez portal.minv.sk — MV SR verejné rozhranie na automatické podanie neponúka. Štatistický výkaz, daňové priznanie a zápis do registra krátkodobého prenájmu tiež riešite sami. Prehľad nájdete na stránke Funkcie, ceny na stránke Cenník.

Tento článok je informatívny prehľad podľa znenia predpisov k 15. októbru 2026 a nenahrádza právne ani daňové poradenstvo.

Súvisiace stránky

• Register krátkodobého prenájmu na Slovensku
• Povinnosti ubytovateľa na Slovensku: kompletný prehľad
• Potrebujem živnosť na Airbnb?
• Dane z príjmov z krátkodobého prenájmu
• Prenajímate cez Booking.com? Čo platforma nerieši
• Pokuty za nesplnenie povinností