Dane z príjmov z krátkodobého prenájmu: živnosť, paušálne výdavky a odvody

Prenájom vs. podnikanie: dve rôzne daňové kategórie

Zákon o dani z príjmov rozlišuje:

Ktorá kategória sa vás týka, závisí od charakteru činnosti — rozobrali sme to podrobne v článku Potrebujem živnosť na Airbnb?. Typický hostiteľ s upratovaním, bielizňou a check-inom patrí do pravého stĺpca.

Prenájom bez živnosti: čo platí pre príjem podľa § 6 ods. 3

Ak hosťom neposkytujete služby a prenajímate „holý“ byt, ide o príjem z prenájmu. Pravidlá sa od živnosti líšia vo viacerých bodoch:

• Oslobodenie 500 € — ak príjmy z prenájmu (spolu s prípadnými príjmami z príležitostných činností) za rok nepresiahnu 500 €, sú od dane oslobodené. Pri vyššej sume zdaníte len časť nad 500 € a výdavky si uplatníte v rovnakom pomere (§ 9 ods. 1 písm. g)).
• Len skutočné výdavky — paušálne výdavky zákon pri príjme z prenájmu neumožňuje (§ 6 ods. 10 sa naň nevzťahuje), hoci sa na internete často píše opak.
• Bez nezdaniteľnej časti — nezdaniteľná časť základu dane znižuje len základ zo zamestnania a z podnikania (§ 11 ods. 1), príjem z prenájmu nie.
• Sčíta sa so mzdou — príjem z prenájmu patrí do rovnakého základu dane ako mzda (§ 4 ods. 1 písm. a)), takže vás môže posunúť do vyššieho pásma dane.
• Bez odvodov z tohto príjmu — z príjmu z prenájmu sa zdravotné ani sociálne poistenie neplatí. Povinnosť byť zdravotne poistený (napríklad ako zamestnanec alebo samoplatiteľ) tým nezaniká.
• Registráciu si vybavujete sami — o registráciu pre daň z príjmov treba požiadať do konca mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom ste nehnuteľnosť prenajali (§ 49a ods. 2).

Paušálne výdavky: najjednoduchšia cesta pre menších ubytovateľov

Pri živnosti si môžete vybrať:

• skutočné výdavky — vediete evidenciu všetkých nákladov (energie, vybavenie, upratovanie, poplatky platformám…), alebo
• paušálne výdavky 60 % z príjmov, najviac 20 000 € ročne (§ 6 ods. 10; rovnako za rok 2025 aj 2026) — bez dokladovania jednotlivých výdavkov.

Paušál môžete uplatniť, ak nie ste platiteľom DPH, prípadne ste ním boli len časť roka. Registrácia ako identifikovaná osoba vás platiteľom DPH nerobí. Aj pri paušáli musíte viesť evidenciu príjmov (a prípadných zásob a pohľadávok) a zaplatené povinné poistné si odpočítate navyše, nad rámec paušálu.

Pre väčšinu menších ubytovateľov je paušál výhodný aj pohodlný: pri príjme napríklad 15 000 € ročne sa 9 000 € uzná ako výdavok bez jediného bločku a zdaňujete základ 6 000 € (pred odpočítaním odvodov a nezdaniteľných častí). Skutočné výdavky sa oplatia zvažovať pri vysokých reálnych nákladoch — napríklad pri zariaďovaní apartmánu alebo vysokom nájme, ktorý sami platíte.

Sadzba dane a nezdaniteľná časť (2025 a 2026)

Konsolidačný balíček priniesol od zdaňovacieho obdobia 2026 nové pásma dane z príjmov fyzických osôb. Pre ubytovateľa je podstatné, či zdaňuje živnosť, alebo prenájom:

Hranica 100 000 € pre sadzbu 15 % sa posudzuje z príjmov (tržieb) z podnikania, nie zo zisku. Hranice pásiem sú naopak sumy základu dane a vyššia sadzba sa uplatní len na časť nad hranicou. Pásma sú násobkami životného minima (§ 15 zákona o dani z príjmov), preto sa každý rok mierne posúvajú.

Nezdaniteľná časť základu dane na daňovníka (znižuje základ zo živnosti a zo zamestnania, nie z prenájmu):

• 2025: 5 753,79 € ročne, ak základ dane nepresiahne 25 426,27 €; nad touto hranicou je to 12 110,36 € mínus štvrtina základu dane (najmenej nula).
• 2026: 5 966,73 € ročne, ak základ dane nepresiahne 26 083,13 €; nad touto hranicou je to 14 661,11 € mínus tretina základu dane (najmenej nula).

Ak ste zároveň zamestnaný, nezdaniteľná časť sa uplatní len raz za rok — nie zvlášť pre mzdu a zvlášť pre živnosť. Koľko vám nakoniec ostane, preto závisí od celej vašej situácie; univerzálne percento zaťaženia neuvádzame.

Odvody: zdravotné hneď, sociálne podľa nových pravidiel

Odvody sa týkajú príjmu zo živnosti — z príjmu z prenájmu podľa § 6 ods. 3 sa neplatia.

• Zdravotné poistenie — sadzba pre živnostníka (SZČO) je 15 % za rok 2025 a 16 % v rokoch 2026 a 2027 (prechodné zvýšenie podľa § 38ezk zákona č. 580/2004 Z. z.). Počas roka platíte preddavky, ktorých výšku vám určí zdravotná poisťovňa; po skončení roka prebehne ročné zúčtovanie.
• Sociálne poistenie u nových živnostníkov (od 2026) — kto ohlási živnosť od 1. januára 2026 a predtým nepodnikal (alebo nepodnikal viac ako päť rokov), je povinne poistený od prvého dňa šiesteho kalendárneho mesiaca po mesiaci vzniku živnosti, a to bez ohľadu na príjem (§ 21 ods. 1 zákona č. 461/2003 Z. z.). Neplatí už teda, že sa v prvom roku podnikania sociálne poistenie neplatí.
• Sociálne poistenie – každoročný test k 1. júlu — povinnosť sa ďalej posudzuje podľa príjmu z podnikania za predchádzajúci rok podľa daňového priznania. Od 1. júla 2026 je hranicou 10,5-násobok životného minima, teda 2 876,90 € za rok 2025 (pri predĺženej lehote na priznanie sa posudzuje až k 1. októbru). Ak bol príjem nad touto hranicou, ale nie vyšší ako 9 144 €, platí sa od 1. júla 2026 znížený tzv. mikroodvod 131,34 € mesačne; pri vyššom príjme najmenej 303,11 € mesačne (údaje MPSVR SR).

Odvodové pravidlá sa menia takmer každý rok a v prechodnom období závisia aj od toho, kedy ste začali podnikať. Svoju situáciu si overte v Sociálnej poisťovni a vo svojej zdravotnej poisťovni.

Registrácia a priznanie

• Registrácia pre daň z príjmov: pri živnosti vás daňový úrad zaregistruje sám na základe údajov zo živnostenského registra. Ak prenajímate bez živnosti, požiadate o registráciu sami do konca mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom ste nehnuteľnosť prenajali (§ 49a zákona o dani z príjmov).
• Daňové priznanie: podávate ročne (typ B) do 31. marca nasledujúceho roka — za rok 2026 teda do 31. marca 2027 — a v tej istej lehote daň aj zaplatíte. Ak do 31. marca podáte oznámenie, lehota sa predĺži najviac o tri celé mesiace (o šesť, ak máte aj príjmy zo zahraničia). Priznanie musíte podať, ak zdaniteľné príjmy za rok presiahnu polovicu nezdaniteľnej časti základu dane: za rok 2025 to bolo 2 876,90 €, za rok 2026 je to približne 2 983 €. Oslobodené príjmy (napríklad príjem z prenájmu do 500 €) sa do tejto sumy nezapočítavajú.
• Platby od hostí na mieste: ak hostia platia na mieste v hotovosti, kartou alebo QR kódom, ide o tržbu, ktorú evidujete v eKase (§ 2 písm. u) zákona č. 384/2025 Z. z.).
• Nezabudnite, že DPH je samostatná téma — o registráciu identifikovanej osoby treba požiadať nezávisle od dane z príjmov, a to ešte pred prijatím prvej služby od zahraničnej platformy (jej provízie).

Prečo sa to nedá “neriešiť”

Platformy nahlasujú vaše príjmy daňovým úradom automaticky podľa pravidiel DAC7 (na Slovensku § 22h a nasl. zákona č. 442/2012 Z. z.) — za každý rok do 31. januára nasledujúceho roka a tie isté údaje musia poslať aj vám. Pri prenájme nehnuteľností neexistuje spodná hranica: často citovaná výnimka „menej ako 30 transakcií a najviac 2 000 €“ platí len pre predaj tovaru. Vyňaté sú len subjekty s viac ako 2 000 prenájmami jednej ponúkanej nehnuteľnosti za rok, typicky hotely. Daňový úrad teda vaše platformové príjmy vidí a vie ich spárovať s (ne)podaným priznaním — ako prebieha kontrola ubytovateľa, sme opísali samostatne. Nezdanený príjem sa dá doúčtovať spätne aj so sankciami — podrobnejšie v článku o pokutách.

Ako to rieši Best Guest

Best Guest nerieši daň z príjmov — na tú potrebujete účtovníka. Rieši ale evidenčnú stranu podnikania, z ktorej daňová agenda čerpá: digitálnu knihu ubytovaných, prehľady miestneho poplatku a podklady pre hlásenie cudzincov — takže pri daňovej kontrole máte prevádzkovú evidenciu kompletnú a exportovateľnú.

Tento článok je informatívny prehľad podľa znenia zákonov k 15. októbru 2026, nie daňové poradenstvo. Sadzby, prahy a limity sa menia — konkrétnu situáciu prekonzultujte s daňovým poradcom alebo účtovníkom, prípadne priamo so svojím daňovým úradom.

Súvisiace stránky

• Potrebujem živnosť na Airbnb?
• Identifikovaná osoba pre DPH
• Prenajímate cez Booking.com? Povinnosti ubytovateľa
• Ako začať s krátkodobým prenájmom: checklist
• Povinnosti ubytovateľa na Slovensku