Jedna z prvých otázok každého, kto začína prenajímať cez Airbnb alebo Booking.com na Slovensku: potrebujem živnosť? Krátka odpoveď: ak hosťom poskytujete čokoľvek nad rámec holého prenájmu — upratovanie, bielizeň, check-in — a robíte to opakovane, ide o ubytovacie služby a živnosť potrebujete. Dlhodobý prenájom bez služieb živnosť nevyžaduje.
Kde je hranica: prenájom vs. ubytovacia služba
Slovenské právo rozlišuje dve rôzne činnosti:
| Prenájom nehnuteľnosti | Ubytovacie služby | |
|---|---|---|
| Charakter | prenechanie nehnuteľnosti na užívanie | služba hotelového typu |
| Doplnkové služby | žiadne (holý prenájom) | upratovanie, bielizeň, check-in, starostlivosť o hosťa |
| Typická dĺžka | dlhodobo | krátkodobé pobyty |
| Živnosť | nevyžaduje sa | vyžaduje sa (pri sústavnej činnosti) |
| Typický Airbnb hostiteľ | výnimočne | áno, takmer vždy |
Typický Airbnb režim — krátke pobyty, upratovanie medzi hosťami, čistá bielizeň, odovzdanie kľúčov — je z pohľadu práva ubytovacia služba, nie prenájom. A keďže ju vykonávate opakovane, vo vlastnom mene a s cieľom zisku, ide o sústavnú podnikateľskú činnosť, na ktorú treba živnostenské oprávnenie.
Jednorazový prenájom podnikaním nie je. Desiatky pobytov ročne cez platformu ale jednorazové nie sú.
Akú živnosť potrebujem
Pre bežné apartmánové ubytovanie bez reštauračných či pohostinských služieb ide štandardne o voľnú živnosť v oblasti ubytovacích služieb — administratívne najjednoduchší typ: bez preukazovania odbornej spôsobilosti, ohlásiť ju možno aj online cez slovensko.sk. Presné znenie predmetu podnikania si overte pri ohlasovaní (živnostenský úrad pracuje so štandardizovaným zoznamom voľných živností).
Čo so živnosťou súvisí ďalej
Živnosť je vstupná brána — nadväzujú na ňu ďalšie povinnosti, ktoré sme rozobrali v samostatných návodoch:
- hlásenie cudzincov Cudzineckej polícii do 5 dní od ubytovania (a pred prvým hlásením registrácia ubytovateľa),
- kniha ubytovaných — priebežná evidencia hostí,
- miestny poplatok za ubytovanie — registrácia a odvody obci,
- štatistické hlásenie ŠÚ SR — mesačný výkaz CR 1-12,
- identifikovaná osoba pre DPH — vzniká už prvým prijatím služby od Airbnb, Booking.com či Best Guest,
- od roku 2027 register krátkodobého prenájmu.
DPH: dve rôzne veci, ktoré sa pletú
- Identifikovaná osoba (§7a) — vzniká prakticky každému hostiteľovi, ktorý používa zahraničnú platformu, bez ohľadu na obrat. Nerobí z vás platiteľa DPH. Podrobne v samostatnom návode.
- Platiteľ DPH — vzniká až pri prekročení zákonného obratu (od roku 2025 sa sleduje obrat za kalendárny rok s limitmi rádovo okolo 50 000 €; presné pravidlá si overte s daňovým poradcom). Na ubytovacie služby sa potom uplatňuje znížená sadzba 5 %.
Platformy vás nahlasujú samy (DAC7)
Od roku 2023 majú digitálne platformy povinnosť nahlasovať príjmy poskytovateľov ubytovania finančnej správe. Výnimku majú len poskytovatelia s menej ako 30 prenájmami a tržbami pod 2 000 € ročne — čo typický aktívny hostiteľ prekročí za pár mesiacov. Daňový úrad teda o vašich príjmoch vie nezávisle od toho, či ste sa registrovali. Podnikať cez platformu “načierno” je preto predovšetkým zbytočné riziko: neoprávnené podnikanie je priestupok (pri väčšom rozsahu až trestný čin) a daň sa dá doúčtovať spätne aj so sankciami.
Zhrnutie
Ak váš prenájom vyzerá ako Airbnb — krátke pobyty, upratovanie, bielizeň, check-in — potrebujete živnosť na ubytovacie služby. Vybavte ju pred spustením ponuky, nadviažte na ňu ostatné registrácie a povinnosti a nespoliehajte sa na to, že malý rozsah zostane bez povšimnutia: platformy vaše príjmy hlásia finančnej správe automaticky.
Tento článok je informatívny a nenahrádza právne ani daňové poradenstvo. Hraničné prípady — napríklad kombináciu dlhodobého a krátkodobého prenájmu — prekonzultujte s daňovým poradcom.
Súvisiace stránky
Časté otázky
Kedy je Airbnb prenájom ubytovacou službou a kedy obyčajným prenájmom?
Rozhodujú doplnkové služby a sústavnosť. Ak hosťom poskytujete služby nad rámec holého prenájmu — upratovanie medzi pobytmi, výmenu posteľnej bielizne, odovzdávanie kľúčov, check-in starostlivosť — a robíte to opakovane s cieľom zisku, ide o ubytovacie služby, teda o podnikanie vyžadujúce živnostenské oprávnenie. Dlhodobý prenájom bez služieb hotelového typu živnosť nevyžaduje.
Stačí mi, že prenajímam len jeden byt?
Počet nehnuteľností nerozhoduje. Aj jeden byt prenajímaný krátkodobo, opakovane a so službami hotelového typu napĺňa znaky sústavnej podnikateľskej činnosti. Jednorazový prenájom podnikaním nie je — typický Airbnb režim s desiatkami pobytov ročne ale jednorazový nie je.
Akú živnosť na Airbnb potrebujem?
Pre bežné apartmánové ubytovanie bez reštauračných služieb ide štandardne o voľnú živnosť v oblasti ubytovacích služieb. Ohlásenie voľnej živnosti je administratívne jednoduché a dá sa vybaviť aj online cez slovensko.sk. Presné znenie predmetu podnikania si overte pri ohlasovaní.
Aká DPH platí pre ubytovanie v roku 2026?
Na ubytovacie služby sa uplatňuje znížená sadzba DPH 5 % (platná od reformy sadzieb v roku 2025). Pozor ale: povinnosť fakturovať DPH sa vás týka, až keď ste platiteľom DPH. Nezávisle od toho vám už pri prvom prijatí služby od zahraničnej platformy vzniká povinnosť registrácie ako identifikovaná osoba — to je samostatný režim.
Dozvie sa o mne daňový úrad, aj keď sa neregistrujem?
Áno. Digitálne platformy ako Airbnb a Booking.com majú od roku 2023 povinnosť nahlasovať príjmy poskytovateľov ubytovania finančnej správe (pravidlá DAC7). Výnimka platí len pre poskytovateľov s menej ako 30 prenájmami a tržbami pod 2 000 € ročne. Spoliehať sa na anonymitu teda nie je stratégia.
Čo mi hrozí, ak podnikám bez živnosti?
Neoprávnené podnikanie je priestupok, prípadne až trestný čin pri väčšom rozsahu, a daňový úrad môže príjmy doúčtovať spätne aj s sankciami. Vzhľadom na DAC7 hlásenie platforiem je riziko odhalenia vysoké — legalizácia vopred je lacnejšia než spätné riešenie.
Zdroje
Iba informatívne
Táto stránka slúži iba pre všeobecnú informáciu a nie je právnym ani daňovým poradenstvom. Sadzby, lehoty a oslobodenia stanovuje zákon a obecné vyhlášky a môžu sa meniť — aktuálne požiadavky si vždy overte na svojej obci alebo u odborného poradcu.