Jedna z prvých otázok každého, kto začína prenajímať cez Airbnb alebo Booking.com na Slovensku: potrebujem živnosť? Krátka odpoveď: ak hosťom poskytujete čokoľvek nad rámec holého prenájmu — upratovanie, bielizeň, check-in — a robíte to opakovane, ide o ubytovacie služby a živnosť potrebujete. Dlhodobý prenájom bez služieb živnosť nevyžaduje.

Kde je hranica: prenájom vs. ubytovacia služba

Slovenské právo rozlišuje dve rôzne činnosti. Živnostenský zákon to hovorí priamo: prenájom nehnuteľností, bytových a nebytových priestorov je živnosťou, ak sa popri prenájme poskytujú aj iné než základné služby spojené s prenájmom (§ 4 ods. 1 zákona č. 455/1991 Zb.). Za základné služby sa v praxi považujú najmä energie, voda či odvoz odpadu; upratovanie, pranie a výmena bielizne alebo raňajky sú už službami navyše.

Prenájom nehnuteľnostiUbytovacie služby
Charakterprenechanie nehnuteľnosti na užívanieslužba hotelového typu
Doplnkové službyžiadne (holý prenájom)upratovanie, bielizeň, check-in, starostlivosť o hosťa
Typická dĺžkadlhodobokrátkodobé pobyty
Živnosťnevyžaduje savyžaduje sa (pri sústavnej činnosti)
Daň z príjmovpríjem z prenájmu (§ 6 ods. 3), prvých 500 € ročne oslobodenýchpríjem zo živnosti (§ 6 ods. 1 písm. b), možnosť paušálnych výdavkov
Typický Airbnb hostiteľvýnimočneáno, takmer vždy

Ako sa oba typy príjmov zdaňujú, podrobne rozoberáme v návode Dane z príjmov z krátkodobého prenájmu.

Typický Airbnb režim — krátke pobyty, upratovanie medzi hosťami, čistá bielizeň, odovzdanie kľúčov — je z pohľadu práva ubytovacia služba, nie prenájom. A keďže ju vykonávate opakovane, vo vlastnom mene a s cieľom zisku, ide o sústavnú podnikateľskú činnosť, na ktorú treba živnostenské oprávnenie.

Jednorazový prenájom podnikaním nie je. Desiatky pobytov ročne cez platformu ale jednorazové nie sú.

Akú živnosť potrebujem

Pre bežné apartmánové ubytovanie ide o voľnú živnosť — administratívne najjednoduchší typ: bez preukazovania odbornej spôsobilosti, ohlásiť ju možno aj online cez slovensko.sk. Ktorú konkrétne, závisí od toho, či hosťom podávate jedlo a koľko máte lôžok:

Čo hosťom poskytujeteNázov živnostiTyp
ubytovanie bez jedla a nápojov (typický Airbnb apartmán)Ubytovacie služby bez poskytovania pohostinských činnostívoľná
ubytovanie s raňajkami či iným jedlom, najviac 10 lôžokUbytovacie služby s poskytovaním prípravy a predaja jedál, nápojov a polotovarov ubytovaným hosťom v ubytovacích zariadeniach s kapacitou do 10 lôžokvoľná
ubytovanie s jedlom a nápojmi, viac ako 10 lôžokUbytovacie služby v ubytovacích zariadeniach s prevádzkovaním pohostinských činností v týchto zariadeniachviazaná (treba preukázať vzdelanie a prax)

Názvy oboch voľných živností obsahuje zoznam v prílohe č. 4a živnostenského zákona, viazanú živnosť nájdete v prílohe č. 2. Hranica 10 lôžok vychádza z § 38 ods. 2 písm. d): podávanie jedál a nápojov ubytovaným hosťom v zariadení s kapacitou do 10 lôžok sa nepovažuje za pohostinskú činnosť. Ten istý zoznam obsahuje aj voľnú živnosť Prenájom nehnuteľností spojený s poskytovaním iných než základných služieb spojených s prenájmom. Ktoré označenie najlepšie sedí na vašu prevádzku, si môžete overiť priamo pri ohlásení na živnostenskom úrade.

Ako živnosť ohlásiť a koľko to stojí

  • Elektronicky cez slovensko.sk — ohlásenie podpísané elektronickým podpisom (napríklad občianskym preukazom s čipom) je bez správneho poplatku.
  • Osobne na okresnom úrade — na odbore živnostenského podnikania, ktorý plní úlohu jednotného kontaktného miesta. Poplatok je 7 € za každú voľnú živnosť (za remeselnú alebo viazanú 22 €).

Sumy aj oslobodenie pre elektronické podanie stanovuje položka 148 sadzobníka zákona č. 145/1995 Z. z. o správnych poplatkoch. Živnostenské oprávnenie vzniká dňom ohlásenia, ak má ohlásenie všetky náležitosti, prípadne neskorším dňom, ktorý v ňom uvediete (§ 10 ods. 1 živnostenského zákona). Ponuku na Airbnb preto spustite až potom.

Živnosť a odvody v roku 2026

So živnosťou sa stávate samostatne zárobkovo činnou osobou (SZČO), čo mení aj vaše odvody:

  • Zdravotné poistenie — sadzba pre SZČO je v rokoch 2026 a 2027 dočasne 16 % z vymeriavacieho základu (§ 38ezk zákona č. 580/2004 Z. z.; trvalá sadzba v § 12 ods. 1 písm. c) je 15 %).
  • Sociálne poistenie — od 1. júla 2026 sa opäť uplatňuje príjmový test. Povinnosť sa posudzuje k 1. júlu podľa príjmu z podnikania za predchádzajúci rok (pri predĺženej lehote na daňové priznanie k 1. októbru). Podľa ministerstva práce: pri príjme za rok 2025 do 2 876,90 € poistenie nevzniká, pri príjme nad túto hranicu a najviac 9 144 € sa platí tzv. mikroodvod 131,34 € mesačne a pri vyššom príjme najmenej 303,11 € mesačne (minimálny vymeriavací základ pre rok 2026 je 914,40 €).

Konkrétnu výšku preddavkov a poistného si overte vo svojej zdravotnej poisťovni a v Sociálnej poisťovni. Výdavky a sadzby dane z príjmov rozoberáme v návode o daniach z krátkodobého prenájmu.

Čo so živnosťou súvisí ďalej

Živnosť je vstupná brána — nadväzujú na ňu ďalšie povinnosti, ktoré sme rozobrali v samostatných návodoch:

Od roku 2027: register krátkodobého prenájmu

Nariadenie (EÚ) 2024/1028 o údajoch o krátkodobom prenájme ubytovania sa uplatňuje od 20. mája 2026. Slovensko naň nadviazalo zákonom č. 133/2026 Z. z.: od 1. januára 2027 musí mať každá jednotka ponúkaná cez online platformu registračné číslo z registra, ktorý vedie Ministerstvo cestovného ruchu a športu SR. Kto ubytovanie cez platformy ponúka už do 31. decembra 2026, musí jednotku zapísať do 28. februára 2027 (§ 14). Zápis je bezplatný (§ 5 ods. 10).

Register nerozlišuje, či máte živnosť — povinnosť má každý hostiteľ. Živnosť však mení výšku pokuty: fyzickej osobe nepodnikateľovi hrozí 100 až 1 000 € (§ 10), fyzickej osobe podnikateľovi, teda aj živnostníkovi, 1 000 až 3 000 € (§ 11). Čo presne do registra zadáte, rozoberáme v návode Register krátkodobého prenájmu na Slovensku.

DPH: dve rôzne veci, ktoré sa pletú

  1. Identifikovaná osoba (§7a) — týka sa prakticky každého hostiteľa, ktorý používa platformu z iného štátu EÚ, bez ohľadu na obrat; žiadosť o registráciu treba podať pred prijatím prvej služby (§ 7a ods. 1). Nerobí z vás platiteľa DPH. Podrobne v samostatnom návode.
  2. Platiteľ DPH — vzniká až pri prekročení zákonného obratu: od 1. januára po kalendárnom roku, v ktorom obrat presiahol 50 000 €, alebo hneď dodaním, ktorým obrat v bežnom roku presiahne 62 500 € (§ 4 zákona č. 222/2004 Z. z.). Na ubytovacie služby sa potom uplatňuje znížená sadzba 5 % (príloha č. 7a zákona o DPH).

Platformy vás nahlasujú samy (DAC7)

Od roku 2023 majú digitálne platformy povinnosť nahlasovať príjmy poskytovateľov ubytovania finančnej správe (§ 22h a nasl. zákona č. 442/2012 Z. z.). Pri prenájme nehnuteľností neexistuje spodná hranica: často citovaná výnimka „menej ako 30 transakcií a najviac 2 000 €“ platí len pre predaj tovaru. Z prenájmu sú vyňaté iba subjekty s viac ako 2 000 prenájmami jednej ponúkanej nehnuteľnosti za rok, typicky veľké hotely — súkromný hostiteľ medzi ne nepatrí. Daňový úrad teda o vašich príjmoch vie nezávisle od toho, či ste sa registrovali. Podnikať cez platformu „načierno“ je preto predovšetkým zbytočné riziko: za prevádzkovanie voľnej živnosti bez oprávnenia hrozí pokuta až do 1 659 € (§ 63 živnostenského zákona), neoprávnené podnikanie môže byť aj trestným činom (§ 251 Trestného zákona) a daň sa dá doúčtovať spätne aj so sankciami.

Zhrnutie

Ak váš prenájom vyzerá ako Airbnb — krátke pobyty, upratovanie, bielizeň, check-in — potrebujete živnosť na ubytovacie služby. Vybavte ju pred spustením ponuky, nadviažte na ňu ostatné registrácie a povinnosti a nespoliehajte sa na to, že malý rozsah zostane bez povšimnutia: platformy vaše príjmy hlásia finančnej správe automaticky.

Tento článok je informatívny a nenahrádza právne ani daňové poradenstvo. Hraničné prípady — napríklad kombináciu dlhodobého a krátkodobého prenájmu — prekonzultujte s daňovým poradcom.

Súvisiace stránky

Časté otázky

Kedy je Airbnb prenájom ubytovacou službou a kedy obyčajným prenájmom?

Rozhodujú doplnkové služby a sústavnosť. Ak hosťom poskytujete služby nad rámec holého prenájmu — upratovanie medzi pobytmi, výmenu posteľnej bielizne, odovzdávanie kľúčov, check-in starostlivosť — a robíte to opakovane s cieľom zisku, ide o ubytovacie služby, teda o podnikanie vyžadujúce živnostenské oprávnenie. Dlhodobý prenájom bez služieb hotelového typu živnosť nevyžaduje.

Stačí mi, že prenajímam len jeden byt?

Počet nehnuteľností nerozhoduje. Aj jeden byt prenajímaný krátkodobo, opakovane a so službami hotelového typu napĺňa znaky sústavnej podnikateľskej činnosti. Jednorazový prenájom podnikaním nie je — typický Airbnb režim s desiatkami pobytov ročne ale jednorazový nie je.

Akú živnosť na Airbnb potrebujem?

Pre bežný apartmán bez jedla a nápojov ide o voľnú živnosť „Ubytovacie služby bez poskytovania pohostinských činností“ (tak ju uvádza aj príloha č. 4a živnostenského zákona). Ak podávate raňajky a máte najviac 10 lôžok, zodpovedá vám voľná živnosť „Ubytovacie služby s poskytovaním prípravy a predaja jedál, nápojov a polotovarov ubytovaným hosťom v ubytovacích zariadeniach s kapacitou do 10 lôžok“. Voľná živnosť nevyžaduje preukazovanie odbornej spôsobilosti a dá sa ohlásiť aj online cez slovensko.sk.

Koľko stojí ohlásenie živnosti a dá sa vybaviť online?

Áno. Ohlásenie podané elektronicky cez slovensko.sk a podpísané elektronickým podpisom (napríklad občianskym preukazom s čipom) je bez správneho poplatku. Pri osobnom podaní na okresnom úrade, odbore živnostenského podnikania, zaplatíte 7 € za každú voľnú živnosť. Vyplýva to z položky 148 sadzobníka zákona č. 145/1995 Z. z. o správnych poplatkoch. Živnostenské oprávnenie vzniká dňom ohlásenia, ak má ohlásenie všetky náležitosti (§ 10 ods. 1 živnostenského zákona).

Môžem hosťom podávať raňajky?

Áno, mení sa tým však predmet podnikania. Pri kapacite do 10 lôžok sa podávanie jedál a nápojov ubytovaným hosťom nepovažuje za pohostinskú činnosť (§ 38 ods. 2 písm. d) živnostenského zákona), takže stále stačí voľná živnosť, len s iným názvom: „Ubytovacie služby s poskytovaním prípravy a predaja jedál, nápojov a polotovarov ubytovaným hosťom v ubytovacích zariadeniach s kapacitou do 10 lôžok“. Pri väčšej kapacite ide o viazanú živnosť „Ubytovacie služby v ubytovacích zariadeniach s prevádzkovaním pohostinských činností v týchto zariadeniach“, pri ktorej treba preukázať vzdelanie a prax v odbore (príloha č. 2 živnostenského zákona).

Môžem prenajímať krátkodobo bez živnosti, ak neposkytujem žiadne služby?

Zákon to pripúšťa: prenájom bytu je živnosťou až vtedy, keď popri ňom poskytujete aj iné než základné služby spojené s prenájmom (§ 4 ods. 1 živnostenského zákona). Príjem z takého prenájmu sa zdaňuje ako príjem z prenájmu podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov a prvých 500 € ročne je od dane oslobodených (§ 9 ods. 1 písm. g), spolu s niektorými ostatnými príjmami). Pri krátkych pobytoch cez Airbnb je však prenájom bez upratovania a výmeny bielizne skôr výnimkou. Zápis do nového registra krátkodobého prenájmu sa od roku 2027 týka aj hostiteľov bez živnosti.

Aká DPH platí pre ubytovanie v roku 2026?

Na ubytovacie služby sa uplatňuje znížená sadzba DPH 5 % (platná od reformy sadzieb v roku 2025). Pozor ale: povinnosť fakturovať DPH sa vás týka, až keď ste platiteľom DPH — povinne sa ním stávate od 1. januára po roku, v ktorom váš obrat presiahol 50 000 €, alebo hneď dodaním, ktorým obrat v bežnom roku presiahne 62 500 € (§ 4 zákona o DPH). Nezávisle od toho musíte ešte pred prijatím prvej služby od platformy z iného štátu EÚ (napríklad Airbnb či Booking.com) podať daňovému úradu žiadosť o registráciu ako identifikovaná osoba (§ 7a ods. 1 zákona o DPH); úrad vás zaregistruje najneskôr do 10 dní (§ 7a ods. 3) — to je samostatný režim.

Dozvie sa o mne daňový úrad, aj keď sa neregistrujem?

Áno. Digitálne platformy ako Airbnb a Booking.com majú od roku 2023 povinnosť nahlasovať príjmy poskytovateľov ubytovania finančnej správe (pravidlá DAC7, na Slovensku § 22h zákona č. 442/2012 Z. z.). Pri prenájme nehnuteľností pritom neexistuje spodná hranica: výnimka pre menej ako 30 transakcií a najviac 2 000 € sa vzťahuje len na predaj tovaru. Z prenájmu nehnuteľností sú vyňaté iba subjekty (nie fyzické osoby) s viac ako 2 000 prenájmami jednej ponúkanej nehnuteľnosti za rok, typicky hotely. Platforma teda nahlási aj hostiteľa s jediným pobytom za rok a spoliehať sa na anonymitu nie je stratégia.

Čo mi hrozí, ak podnikám bez živnosti?

Fyzickej osobe, ktorá bez oprávnenia prevádzkuje činnosť voľnej živnosti, môže živnostenský úrad uložiť pokutu až do 1 659 € (§ 63 živnostenského zákona). Neoprávnené podnikanie môže byť aj trestným činom (§ 251 Trestného zákona). Daňový úrad navyše môže príjmy doúčtovať spätne aj so sankciami. Vzhľadom na DAC7 hlásenie platforiem je riziko odhalenia vysoké — legalizácia vopred je lacnejšia než spätné riešenie.

Zdroje

Súvisiace návody

Overené podľa

Iba informatívne

Táto stránka slúži iba pre všeobecnú informáciu a nie je právnym ani daňovým poradenstvom. Sadzby, lehoty a oslobodenia stanovuje zákon a obecné vyhlášky a môžu sa meniť — aktuálne požiadavky si vždy overte na svojej obci alebo u odborného poradcu.